空调不制冷了、水管漏水了、热水器打不着了——租房期间设施出问题，房东说"你自己弄坏的自己修"，你说"本来就是旧的"。
这种扯皮几乎每个租客都遇到过。要理清责任，其实有一个清晰的原则。
基本原则
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
简单说：房屋及其附属设施的维修，原则上由房东负责。
例外情况：
怎么判断是"自然损耗"还是"使用不当"
这是争议的核心。几个判断维度：
一、设施的老化程度。
一台用了十年的空调不制冷，大概率是自然老化和缺氟，不是你的问题。一台新空调你用了三个月不制冷，需要看具体原因。
二、损坏的性质。
自然老化：性能衰退、部件磨损、密封老化、管道锈蚀。 使用不当：外力撞击、进水、超负荷使用、违规操作。
三、是否遵循了正常使用方式。
往马桶里扔杂物导致堵塞是使用不当；管道年久失修导致堵塞是自然老化。
四、发生的时间节点。
刚入住就出问题，通常不是你的责任（除非是明显的人为破坏）。
常见项目的责任划分
房东通常负责的：
租客通常负责的：
可以协商的：
正确的处理流程
第一步，及时发现并通知。
发现问题后，尽快书面通知房东（微信、短信都可以，关键是留痕）。说明问题、拍照或录像。
不要拖。 拖久了问题可能扩大，责任就说不清了。比如小渗漏拖成大漏水，房东可能会说是你没及时通知。
第二步，给出合理的处理期限。
通知时说明希望对方在多长时间内处理。紧急问题（漏水、断电、燃气故障、马桶完全堵塞）应当要求立即处理；非紧急的可以给三到七天。
第三步，配合维修。
预约维修时间、给维修人员开门、说明情况。这些配合是你应尽的义务。
第四步，保留所有记录。
通知记录、沟通记录、维修过程照片、费用凭证。
房东拖延或拒绝维修怎么办
这是最常见的情况。几个应对办法：
一、书面催告。
再次通知，明确指出这是房东的维修义务，并说明如果不及时处理可能导致的后果（比如漏水影响楼下）。
二、说明你将采取的行动。
告知对方：如果未在合理期限内维修，你将自行安排维修，费用从租金中扣除。
注意：自行维修并抵扣租金，最好在合同中事先约定。如果没有约定，事后单方面扣租金可能构成违约。但实践中，如果房东确实严重违约，法院通常会支持租客的合理主张。
安全起见：可以在扣租前发一份书面通知，说明扣减的金额和依据，并保留维修发票。
三、严重情况下可以解除合同。
如果房屋存在严重影响居住的问题（比如长期漏水、电路不安全、无法供暖），房东拒不维修的，租客可以主张解除合同，要求退还剩余租金和押金。
四、投诉和调解。
向房管部门、社区、消费者协会反映。租赁纠纷有调解渠道，介入后多数能推动解决。
签约时怎么约定更清楚
建议在合同中写明：
"租赁期间，房屋及附属设施因自然老化、正常使用损耗导致的损坏，由甲方（房东）负责维修并承担费用。甲方应在接到乙方（租客）通知后___日内响应并处理。紧急问题（漏水、断电、燃气故障等）应在___小时内处理。
如甲方未在约定期限内维修，乙方可自行安排维修，凭有效票据从租金中扣除，扣除前需通知甲方。
因乙方使用不当造成的损坏，由乙方负责维修或赔偿。"
同时，入住交接时要把设施状态记录清楚：品牌、使用年限、现有问题。这能大幅减少日后的争议。
几个实用建议
一、入住时测试所有设施。 空调制冷制热、热水器、燃气灶、马桶冲水、地漏排水、所有插座和灯具。发现问题当场提出，要求维修或更换后再入住。
二、日常使用时留意异常。 异味、异响、渗水、跳闸，早发现早处理。
三、不要自己乱修涉及安全的设施。 燃气、电路、承重结构，这些不要自己动手，一是危险，二是责任说不清。
四、保持沟通礼貌但留痕。 情绪化的争吵解决不了问题，但每一次沟通都要留下记录。
一句实在话
维修责任这件事，最好的解决办法不是争论，是提前约定加入住记录。
合同里写清楚，入住时拍清楚，出了问题时通知清楚。这三件事做到了，大部分维修纠纷根本不会发生——因为双方都清楚该谁负责。