二手房的价格是谈出来的，不是看出来的。同一套房子，不同的人能谈到差别十几万的价格。
谈价不是耍嘴皮子，它建立在信息准备和心理准备之上。下面把可操作的部分说清楚。
一、先搞清楚底价在哪
挂牌价不是成交价。 中介挂牌时通常会留出议价空间，多则百分之十，少则百分之三到五。你的目标是摸到卖方的真实底线。
查成交数据：
这些数据可以在房产平台查到一部分，也可以直接问中介要（正规中介有内部成交数据）。
算税费成本：卖方如果房子不满二、不满五唯一，他要承担的税费更高，这会影响他的底价。反过来，满五唯一的房子税费低，卖方可能更坚持价格。
二、搞清楚卖方为什么卖
这是最关键的信息。 卖方的动机直接决定了他的价格弹性和时间弹性。
急售型：置换已签约、出国、离婚分割、还债、继承后变现。这类卖方可谈空间大，且愿意在付款周期上配合。
试探型：挂出来看看行情，不着急。这类卖方价格硬，谈价空间小，且不会因为你的出价而焦虑。
犹豫型：卖了也行不卖也行。这类需要靠时间和诚意去推。
怎么判断：问中介"卖方为什么卖""挂了多久""有没有降过价"。挂了三个月以上没卖掉的，说明定价偏高或卖方心理预期松动。
三、出价的策略
不要急着出价。 第一次看房就表现出强烈兴趣，会让你失去谈判空间。
让中介去做沟通。 你的报价通过中介传递，比当面直接说更从容，也便于调整。
首次出价可以低一些，但不要离谱。 低于挂牌价百分之八到十是一个常见的起点，偏离太远会让卖方觉得没诚意，直接终止谈判。
给出价的理由。 不要只说"太贵了"，要说出具体的理由：同小区某套成交价是多少、这套需要重装所以有成本、楼层或朝向有什么不足。有依据的砍价比单纯压价有效得多。
逐步加价，但每次都要换来条件。 第二次加价时，可以要求卖方承担部分税费、留下家具家电、或者配合你的付款周期。不要白白加价。
四、除了价格，还有什么可以谈
付款周期：你需要时间筹款或者卖旧房，可以谈付款节点。
交房时间：你需要早点入住，或者卖方需要晚点搬走，这都是有价值的条件。
家具家电：卖方留下的东西列清单，这部分有实际价值。
税费承担：谁承担增值税、个税，可以谈。
户口迁出时间：对买方很重要，要明确约定并设违约金。
这些条件的价值不亚于几万块钱。 如果你的价格谈不动了，试着在这些条款上要东西。
五、中介的角色要认清
中介的收入来自佣金，佣金和成交价挂钩。 这意味着中介有动力促成成交，但未必有动力帮你压价——压低十万，他的佣金少几百块，但他更在意的是这单能不能成。
中介常用的节奏话术：
应对办法：提前设定你的价格上限，到线就停，无论对方怎么说。真正没了的房子，还会有下一套。
可以多方比价：同一套房通过不同中介了解到的信息可能不同，多问一两家能获得更多信息。
六、谈判中的心理准备
设定三个数字：理想价位、可接受价位、绝对上限。超过绝对上限就放弃，不回头。
做好放弃的准备。 谈判中最大的筹码是"我可以不买"。表现出这一点（不是假装，是真的准备好），你的议价能力会明显提升。
不要在情绪上投入。 你一旦开始想象"住在这套房子里的样子"，就会舍不得失去它，判断力会下降。
给自己冷静期。 谈到一个价格时，说"我考虑一下"，回去想一想。不要在现场被推着做决定。
七、签约时还要注意
谈好的所有条件写进合同。价格、付款节点、交房时间、留下的物品清单、户口迁出时间、税费承担。
不要先付大额定金再谈细节。定金一旦支付，你的谈判筹码就大幅减少。
一句实在话
谈价的核心不是技巧，是信息和不急。你知道这套房的真实价值区间，你不急着非它不可，这两点做到了，价格自然会往合理的位置走。
事先把功课做足，把上限设好，然后按节奏来。几十万的差额，值得你多花两天时间准备。