买二手房和买新房在贷款上有不少差别，坑也更隐蔽。下面把二手房贷款要特别注意的几个环节说清楚。
一、房龄会影响贷款年限和额度
银行对二手房的房龄（建成年代）有要求，房龄越老，可贷年限越短、额度可能越低。有的银行规定房龄加贷款年限不超过一定数值（比如五十年）。这意味着买一套房龄二十年的老房子，你可能只能贷到十年或十五年，月供压力大增。买房前先问清楚这套房银行能给贷多少年。
二、评估价和成交价往往不一致
二手房贷款额度是按银行的评估价乘以成数来算的，而不是你的成交价。如果成交价两百万，银行评估价只有一百八十万，按七成贷就是一百二十六万，你需要的首付就不是六十万而是七十四万。评估价低于成交价是常见现象，差额部分要你自己补现金。签约前最好请中介或银行先做个预估。
三、房屋权属要查清楚
贷款前必须确认：房子有没有抵押、查封、共有权人是否同意出售、是否有长期租约（买卖不破租赁）、土地出让金是否缴清（特别是划拨土地的老房）。这些任一有问题，贷款和过户都会卡住。可以通过不动产登记中心查询产调。
四、房东的按揭没还清怎么办
很多二手房房东自己还有贷款没还清。交易时需要"赎楼"──把房东的剩余贷款结清才能过户。赎楼可以由房东自筹、用你的首付款（有风险，需监管）、或者用担保公司的过桥资金。用你的首付款帮房东赎楼风险较大，务必做资金监管并约定清楚。
五、贷款审批和过户的先后顺序
标准流程是：签合同、付定金、申请贷款（银行批贷）、办理资金监管、过户、抵押登记、银行放款给房东、交房。银行是先批贷再过户的，所以不要在没有批贷的情况下就先把首付打给房东。
六、税费由谁承担要写进合同
二手房涉及契税、增值税（满两年免征）、个税（满五唯一免征）等，哪笔由谁出要在合同里写明白，避免过户时扯皮。前面买房税务篇讲过具体规则。
七、中介费和其他费用
中介费通常是成交价的一定比例，可以谈。此外还有评估费、抵押登记费、资金监管费等小额费用，提前问清单价和总额。
八、一个实用的核对清单
买房前问自己：这套房银行能给贷多少年？评估价大概多少、我的首付要准备多少？房子有没有抵押查封？房东贷款怎么赎？税费怎么分？中介费多少？把这些问清楚，二手房贷款的大坑基本都能避开。
一句实在话
二手房贷款比新房复杂，核心差异是房龄影响年限、评估价影响首付、权属和赎楼影响安全。签约前做一次产调、让银行先做预评估，能把大部分 surprises 提前暴露。别嫌麻烦，这几步能帮你避免几十万的资金错配。
还有一点：二手房的贷款成数（首付比例）有时比新房高，因为银行对老房子的风险定价更保守。把这一点也加进你的首付测算里，别等到签约才发现首付比预期多了一截。另外，房龄越老、面积越小的房子，银行在审批时越谨慎，有的直接拒贷，看房阶段就可以先问中介这套房的历史贷款情况。