买房贷款时，很多人纠结到底用公积金贷款还是商业贷款，或者组合贷。下面把三者的区别和适用场景说清楚。
一、公积金贷款的特点
公积金贷款是住房公积金管理中心委托银行发放的贷款，最大的优势是利率低。在相同期限下，公积金贷款利率通常明显低于商业贷款，三十年下来能省下相当可观的利息。此外，公积金账户里的余额可以用于冲抵月供（月冲或年冲），相当于用你过去缴存的储蓄来还贷。
公积金贷款的局限性也很明显：一是额度有上限，很多城市个人最高几十万、家庭最高一百多万，对于总价较高的房子可能不够；二是对缴存时间有要求，通常需要连续缴存满一定月数才能申请；三是放款周期有时比商业贷款长；四是对房屋类型、房龄等有一定限制。
二、商业贷款的特点
商业贷款是银行用自有资金发放的个人住房贷款，优势是额度灵活、基本不受公积金缴存限制、放款速度快、适用面广。缺点是利率高于公积金贷款，且利率通常是浮动利率（LPR 加点），受市场影响。
三、组合贷：各取所长
组合贷是公积金贷款加商业贷款的组合，用满公积金的低息额度，差额部分用商业贷款补齐。它兼顾了低利率和额度充足，但缺点是办理流程更复杂、涉及的机构更多、放款时间可能更长，且部分城市对组合贷的支持程度不同。
四、怎么选：一个简单的判断顺序
第一步，先看你的公积金能贷多少、利率是多少。如果公积金额度能覆盖大部分房款，优先用公积金贷款，省下的利息是实打实的。
第二步，如果公积金额度不够，看组合贷在当地是否好办。如果能办且你愿意多等一段时间，组合贷通常是性价比最高的选择。
第三步，如果组合贷流程太长、或者当地不支持，再考虑纯商业贷款，但尽量争取较低的加点（不同银行加点不同，可以多问几家）。
五、几个容易忽略的点
一是公积金的缴存基数会影响你的月供冲抵能力。二是公积金贷款对二套房、房龄、面积等可能有更严格的认定。三是如果你未来可能换城市，公积金贷款的异地使用规则要了解。四是公积金账户余额在贷款前不要轻易提取，因为余额会影响你的可贷额度。
六、一个例子
假设买两百万的房子、首付六十万、贷款一百四十万、三十年。如果全部用商业贷款利率百分之三点九，总利息约一百零一万；如果公积金能贷到上限一百万（利率百分之三点一），剩余四十万用商业贷款，总利息会明显低于纯商贷，三十年累计可能少付十几万到二十万不等。这个差距，就是选择公积金或组合贷的意义。
一句实在话
能用公积金贷款就用，额度不够就上组合贷，两者都不方便再选纯商贷。多花半天时间比较一下三种方案的总利息，可能给你省下十几万。另外，贷款前别急着把公积金余额取空，那会直接砍掉你的可贷额度。
补充一点：如果你未来几年有换城市工作的可能，公积金的异地贷款政策要提前了解，有些城市支持异地缴存本地贷款，有些不支持，这会影响你买房时的资金安排。此外，公积金贷款的放款节奏通常比商贷慢一些，如果你的交易对时间要求紧，要把这个延迟算进购房计划里。