二手房比新房复杂，因为它涉及的是两个个人之间的交易，中间环节多、风险点多。
把流程搞清楚，能帮你避开大部分坑。下面按时间顺序梳理。
第一阶段：看房和产权调查
看房时除了房子本身，要确认：
产权调查（这一步不能省）：
注意"买卖不破租赁"：如果房屋带着租约，你买了之后租客有权继续住到租期结束。签约前必须确认是否有租约，如果有，要求卖方处理或在合同中明确约定。
第二阶段：签约和付定金
签订买卖合同，核心条款包括：房屋基本信息、成交价、付款方式和节点、交房时间、户口迁出时间、违约责任。
支付定金。如前所述，注意"定金"和"订金"的区别。定金一般不超过总价的百分之二十。
建议：定金不要直接大额支付给个人。通过资金监管账户或第三方托管更安全。
第三阶段：资质审核和贷款申请
购房资格审核：确认你是否符合当地限购政策（社保年限、户籍、已有房产套数等）。这一步要在签约前就自查清楚。
贷款申请：
注意：合同中要约定"贷款未获批的处理方式"，否则批不下来你可能要承担违约。
首付资金准备：首付款通常需要存入监管账户，不要直接转给卖方。
第四阶段：网签和资金监管
网签：在当地房管部门的网上签约系统完成合同备案。网签后这套房就被锁定，卖方无法一房二卖。
资金监管：首付款存入监管账户（银行或第三方机构），过户完成后才解冻给卖方。这一步是保护买方的关键，不要跳过。
避税提醒：不要做"阴阳合同"（合同价写低以少缴税）。一旦发生纠纷，你的权益只能按合同价计算，风险远大于省下的税。
第五阶段：缴税和过户
缴纳税费。二手房交易涉及的主要税种：
注意：税费由谁承担是可以约定的，很多地方惯例是买方承担全部，但这可以谈。签约时明确写清楚。
过户：双方到不动产登记中心办理转移登记，缴税后领取新的不动产权证。过户时间各地不同，通常几个工作日到几周。
第六阶段：物业交割
这一步经常被忽略，但很容易出问题。
要完成的交接：
建议：交房当天双方共同到物业处办理结算，并签署物业交割确认单。水电燃气最好当场抄表。
第七阶段：户口和后续
迁入户口：拿到房产证后办理落户。
提取公积金：凭购房材料提取公积金账户余额（如果之前没提）。
贷款还款：确认还款账户、还款日，设置自动扣款。
几个贯穿全程的提醒
所有承诺写进合同。学区、户口、家具、维修，口头的不算数。
保留全部凭证。合同、收据、转账记录、聊天记录，全部留存。
不要跳过资金监管。直接把大额房款转给个人是最大的风险点。
中介的选择。正规中介能提供流程保障，但也要看清中介合同中关于独家委托、佣金支付条件的条款。
时间预期。整个流程从签约到拿证，通常一到三个月。提前规划好时间，尤其是涉及孩子入学、租房到期这些有明确期限的事。
最后
二手房的每一步都有对应的风险控制手段，核心是两条：不提前付大额款项给个人、所有约定落到纸面。守住这两条，大部分问题都可以避免。